Dans le cas d’une direction unique de sécurité en copropriété, on peut s’interroger à qui revient la responsabilité : syndics ou exploitants ?
Que dit la réglementation concernant la direction unique en copropriété ?
Conformément à l’article R.123-21 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)*, tout groupement d’exploitations réunies dans un même bâtiment et non isolées entre elles doit être placé sous une direction unique de sécurité (DUS).
Cette direction est responsable auprès des autorités publiques des demandes d’autorisation et de l’observation des conditions de sécurité « tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’entre elles. » (R 123-21 CCH).
Concrètement, les exploitants doivent désigner un responsable unique de sécurité (RUS), qui assumera des missions administratives, d’information, et de contrôle portant sur la sécurité du bâtiment et les orientera dans les démarches à entreprendre pour la mise en conformité de leurs exploitations avec les normes de sécurité (cliquez ici pour accéder à notre article consacré aux missions du RUS).
A ce jour, il n’existe pas de texte réglementaire précisant la qualité des personnes pouvant exercer la fonction de RUS. Celui-ci peut ainsi être désigné au sein du groupement ou en externe.
En théorie, il pourrait être envisagé de confier cette mission au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires.
Or, les missions du RUS excèdent les obligations pesant sur le syndic en matière de sécurité incendie au titre de son mandat, et requièrent des connaissances techniques pointues dans ce domaine.
Le champ d’intervention du RUS et la complexité des normes de sécurité incendie au sein d’un ERP invitent à faire preuve de prudence, en faisant appel aux services d’ un prestataire externe, expert en la matière.
* : Extrait de l’article R 123-21 CCH : La répartition en types d’établissements prévue à l’article R. 123-18 ne s’oppose pas à l’existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d’implantation et d’isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d’autorisation et de l’observation des conditions de sécurité tant pour l’ensemble des exploitations que pour chacune d’entre elles.
Responsable unique de sécurité : des missions et un périmètre d’intervention excédant le cadre du mandat syndical
Le rôle flou du syndic en matière de réglementation sécurité incendie
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 confient au syndic différentes missions, dont l’administration de l’immeuble.
A ce titre, le syndic doit s’assurer de la sécurité de ses occupants, en veillant, notamment, au bon entretien des équipements collectifs situés dans les parties communes.
Dans le cas des Etablissements recevant du public (ERP), les obligations prévues par le CCH en matière de sécurité incendie ne visent pas expressément les syndics, mais pèsent sur les « constructeurs, propriétaires et exploitants des ERP ».
Il incombe donc :
- aux exploitants, de missionner un RUS;
- aux syndics, dans le cadre de leur mission d’administration de l’immeuble, et bien que ce ne soit pas expressément prévu par les textes, d’alerter l’exploitant sur la nécessité de procéder à cette désignation ou, à tout le moins, de les interroger sur ce point.
A ce jour, le rôle du syndic en matière de sécurité incendie au sein d’une copropriété comprenant un groupement d’ERP demeure flou et, à défaut de textes ou de jurisprudences précisant le périmètre de ses obligations, celles-ci restent limitées…
…Ce qui rend la désignation en bonne et due forme d’un RUS d’autant plus indispensable, même en l’absence d’obligation légale !
Réglementation incendie en ERP et copropriété : des champs d’application distincts
Une des limites à la désignation du syndic en qualité de RUS est posée par le cadre de son mandat, qui ne lui confère pas des pouvoirs illimités.
Notamment, en pratique, l’exercice des missions de RUS implique de pouvoir formuler des demandes d’autorisation portant exclusivement sur des parties privatives de l’immeuble.
Or le syndic, dans le cadre de son mandat syndical, n’est amené à intervenir que sur les parties communes du bâtiment.
Ainsi, la responsabilité du syndic au titre de ces missions particulières risque de ne pas être couverte par son assurance souscrite au titre de sa responsabilité civile professionnelle (RCP), ce qui peut générer de lourdes conséquences financières en cas de sinistre, tant pour le syndic que pour l’exploitant.
Réglementation incendie en ERP et copropriété : des champs d’application distincts
En outre, dans la pratique, pour remplir ses missions conformément aux prescriptions de l’article R 123-21 du CCH, le RUS doit disposer :
- Des qualifications requises dans le domaine de la sécurité incendie (critère de la compétence) ;
- De l’autorité et des moyens suffisants pour faire respecter les mesures de prévention et de sauvegarde applicables ;
- Du temps et de la disponibilité suffisants pour exercer sa fonction.
La désignation du syndic, bien que n’étant pas expressément interdite par les textes, ne semble pas répondre aux exigences pratiques qu’impliquent l’exercice de la fonction de RUS.
Enfin, il convient de rappeler que les missions de RUS induisent un risque d’engagement de sa responsabilité pénale*, ce qui ne peut qu’encourager les exploitants et les syndics à recourir aux services de prestataires externes, spécialisés dans le domaine de la sécurité incendie et dont les activités sont couvertes par les assurances idoines.
* : Selon un arrêt de la Cour d’appel de Besançon en date du 9 février 20185, « la fonction de RUS dans les établissements recevant du public, prévue par l’article R123-21 du CCH, donne à la personne qui en est chargée un rôle administratif, d’information envers les exploitants et de contrôle, qui est susceptible par ailleurs d’engager sa responsabilité pénale ».
RUS : une mission complexe qu’il est recommandé d’externaliser
L’exercice des missions de Responsable Unique de Sécurité implique des compétences techniques pointues ainsi qu’un périmètre d’action vaste, dépassant celui conféré classiquement au syndic dans le cadre de son mandat.
Aussi, tant pour des raisons assurantielles que pour maîtriser le risque d’engagement de la responsabilité pénale, il est recommandé de déléguer cette fonction, sur simple déclaration, à un organisme tiers disposant des compétences, des assurances et du temps nécessaires à la réalisation de ses missions.